ซื้อที่ดิน นส.3 ก. มาแต่ไม่ได้จดทะเบียน แล้วโดนออกโฉนดทับ! ต้องแก้เกมอย่างไร?

ซื้อที่ดิน นส.3 ก. มาแต่ไม่ได้จดทะเบียน แล้วโดนออกโฉนดทับ! ต้องแก้เกมอย่างไร?

หลายคนอาจเคยเจอเหตุการณ์ "ซื้อที่ดินด้วยความไว้ใจ" ทำสัญญากันเอง ส่งมอบเงินและที่ดินกันเรียบร้อย แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนสิทธิที่สำนักงานที่ดิน เวลาผ่านไปกลับพบว่ามีชื่อบุคคลอื่น โดยนำเอกสาร นส.3 ก. ผืนนั้นไปขอออกโฉนดที่ดินทับที่ ที่เราครอบครองอยู่!

วันนี้เราจะมาเจาะลึกกันว่า นส.3  คืออะไร? และถ้าเกิดปัญหา "โดนออกโฉนดทับ" เราจะใช้ข้อกฎหมายเรื่องไหนจัดการกับผู้สร้างปัญหา

มาทำความรู้จัก "นส.3 กันเถอะ

ไม่ใช่มีเฉพาะนส.3 แต่จะมี นส.3ก,นส.3ข ซึ่งต่างกันเพียงรายละเอียด แต่ก็เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกันไม่ใช่นางสาว 3 คนแน่นอน ดังนั้น นส.3, นส3ก,หรือ นส.3ข  คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินที่รัฐออกให้ โดยรัฐรับรองเพื่อคุ้มครองการที่ประชาชนใช้ประโยชน์ตามข้อเท็จจริง มีการครอบครองทำประโยชน์จริงๆ  แต่ยังไม่สมบูรณ์เป็นกรรมสิทธิ์เหมือนโฉนดแต่ก็ไม่สิ้นสิทธิในตัวเอง  เมื่อเป็นทรัพย์ที่มีทะเบียนจึงสามารถจดทะเบียนจำหน่ายจ่ายโอนชื้อขายได้รวมถึงจดทะเบียนจำนองได้ แต่ๆ! แม้การชื้อขายโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายเป็นโมฆะ แต่เมื่อผู้ขายทำสัญญาชื้อขายและส่งมอบที่ดินและผู้ชื้อเข้าครอบครองทำประโยชน์แล้ว ผู้ชื้อจึงเป็นเจ้าของด้วยการครอบครองตามกฎหมายอีกเรื่องหนึ่งแม้จะเป็นกฎหมาย ปพพ.เล่มเดียวกันแต่เป็นคนละเรื่องคนละมาตรา ดังนั้นบุคคลใดจะมาอ้างสิทธิ์หรือก่อการรบกวนหรือทำละเมิดในที่ดินที่ครอบครองนั้นไม่ได้

ฉะนั้นการที่บุคคลใดก็ตามได้ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปจะได้โดยวิธีใดก็ตามและไม่ได้เข้ามาครอบครองทำประโยชน์มาก่อนแล้วนำที่ดินผืนนั้นไปขอออกโฉนดทั้งแปลงโดยทับที่ดินที่ผู้ชื้อได้ครอบครองอยู่ก่อนแล้ว แน่นอนนั่นเป็นกระทำที่มิชอบด้วยกฎหมาย ความผิดสิ่งแรกการกระทำคือ เมื่อดำเนินการขอออกโฉนด ต้องแจ้งข้อเท็จให้เจ้าพนักงานทราบเกี่ยวกับที่ดินนั้นว่าเป็นมาอย่างไร หากผู้แจ้งไม่ได้ครอบครองและรู้อยู่ว่ามีผู้อื่นครอบครองเป็นเจ้าของและแจ้งข้อความอันเท็จต่อเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจหน้าที่ในขณะนั้นจึงเป็นความผิดฐานแจ้งความเท็จต่อเจ้าพนักงานตาม ป.อาญามาตรา 137 มีโทษจำคุก และเมื่อลุเจตนาได้ออกโฉนดแล้ว

 เมื่อโดน "ออกโฉนดทับ" ทางแก้ทางกฎหมายคืออะไร?

ฟ้องจ้า ไม่ใช้ร้องฯ ต้องฟ้องเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกโดยมิชอบทั้งแปลงหรือเฉพาะส่วนที่ออกทับเพราะเป็นการออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายเพิกถอนตาม ป.ที่ดิน มาตรา 61 หากมีการนำไปจำนองหรือขายฝากกับบุคคลอื่นก็ต้องฟ้องผู้รับจำนองหรือผู้รับชื้อฝากไปด้วยเช่น ผู้มีชื่อในโฉนดเป็นจำเลยที่ 1 ผู้รับจำนองหรือผู้รับชื้อฝากเป็นจำเลยที่ 2 ขอให้เพิกถอนโฉนดที่ดิน,เพิกถอนสัญญาจำนอง ผลก็ทำให้คู่สัญญานั้นกลับสู่สภาพเดิม

และการกระทำของผู้ออกโฉนดทับนั้นจะเป็นจงใจหรือประมาทเลินเล่ออย่างไรก็ตามเป็นเหตุให้เกิดความเสียหาย ก็เรียกค่าเสียหายเป็นเงินไปด้วย และเมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้วก็นำคำพิพากษานั้นไปแก้ไขจัดการทางทะเบียนต่อไป เมื่อฟ้องแล้วคนที่ถูกฟ้องไม่พอใจไม่ให้ความร่วมมืออะไรเลยไม่ไปดำเนินการแก้ไขทางทะเบียนให้เฉยลอยอยู่เหนือปัญหา นั่นเป็นเรื่องปกติไม่เป็นไรชั้นบังคับคดีให้นำคำพิพากษาของศาาลไปทำนิติกรรมแทนการแสดงเจตนาของผู้ถูกฟ้องได้เลย

หากเป็นกรณีที่เจ้าพนักงานกระทำโดยประมาทเลินเล่อเป็นเหตุให้เกิดการออกโฉนดทับ,หรือเพิ่มภาระแก่เจ้าของก็สามารถฟ้องเจ้าพนักงานพร้อมกับหน่วยงานผู้บังคับบัญชาได้อีกทางศาลปกครอง

คุณป้าใจสวย กับคุณลุงใจดี นั่งฟังและถามทนายต่อว่า ?

แล้วความเสียหายละเขาจะเป็นอย่างไร? ถ้าฟ้องเพิกถอนโฉนดและสัญญาจำนอง,สัญญาขายฝาก เขาคงลำบากแน่เลยเขาต้องคืนเงินทั้งหมดกับเจ้าหนี้ใช่ไหม? และถ้าฟ้องเจ้าหน้าที่ แล้วหน้าที่การงานเขาจะสะดุดหรือเติบโตไหม ?

อึม! ทนายมองแววตาลุงกับป้า ช่างมีใจสดใจเหลือเกินแม้ถูกรังแกเบียดเบียนยังคิดแทนและห่วงใยความทุกข์ของผู้อื่นที่จะเกิดในอนาคตอีก 

สุดท้ายด้วยความสงสารและใจสดใส ของลุงกับป้าไม่ฟ้อง! แต่กลับไปใช้คำร้องฯ นิทานเรื่องนี้สอนให้ลุงและป้ารู้ว่า 

"ถ้าจะรบต้องไม่สงสารข้าศึก ไม่ใช่ไม่มีทักษะในการรบแต่เพราะใจเป็นเหตุ" 

ตามความเป็นจริงในต่างจังหวัด บริบทการใช้ชีวิตจะเกื้อกูลกันแต่คนเรารู้หน้าไม่รู้ใจ จิตมนุษย์ยากแท้หยั่งถึง มีกรณีเกิดขึ้นมากมาย เกิดปัญหาขึ้นประชาชนต้องเสียเวลาเสียค่าใช้จ่ายแก้ปัญหากันเอง  สุดท้ายต้องแบกปัญหาไปขอบารมีศาลเป็นที่พึ่งเป็นภาระของศาล  จะดีกว่านี้ไหมถ้าทุกคนทำหน้าที่ของตนให้ดีที่สุด รับผิดชอบในสิ่งที่ตนทำ เมื่อพลาดต้องแก้ไขไม่พลักภาระให้ใคร ลดอีโก้ ยอมรับความจริงเข้าใจความต่างและใช้อำนาจให้เกิดประโยชน์สูงสุดในเนื้องานและหน้าที่ตามเจตนารมย์แท้จริงของนโยบายรัฐ ดอกไม้คงแบ่งบานในถดูแล้งแน่นอน!